Lorsd'une vente d'un bien immobilier en viager, il faut procéder au calcul de la rente viagère au moyen d'un barème en viager. Par Léa Boluze Mis à jour le 06/06/2019 à 11h53 Toutepersonne peut, de son vivant, disposer de ses biens selon ses désirs sauf, bien entendu, si cette maison appartenait à vos père et mère puisque, en ce cas de figure, vous seriez alors l'héritier (e),ou l'un des héritier (e)s de votre père supposé décédé. Dans cette dernière situation, la vente ne pourrait se faire. Commenter 60 Tarmine Lacte de vente en viager peut être sur la tête de plusieurs personnes. Il est tout à fait possible que l’acte de vente prévoit que la rente soit constituée sur la tête de plusieurs personnes. Dans ce cas, la rente ne s’éteindra qu’au décès de la dernière cash. Seniors, il est tout à fait possible de vendre votre bien immobilier en viager libre ou viager occupé à un membre de votre famille. Cette vente se déroule de la même manière que pour une vente avec un inconnu, et implique le versement d’un bouquet et d’une rente viagèreau vendeur ou crédirentier. Si vous décidez de vendre votre appartement ou votre maison à un de vos enfants, cela implique que le reste de la fratrie pourra exiger une compensation financière lors de votre succession. De plus, selon l’article 751 du Code Général des impôts, si vous vous réservez l’usufruit de ce bien, vous en restez alors fiscalement propriétaire et il fera alors partie de votre succession à votre décès. Par contre, si vous décidez de vendre à un autre membre de votre famille, un neveu ou une nièce par exemple, aucun droit de succession n’est alors dû, car il s’agit d’une vente qui donne lieu uniquement au paiement des droits de mutation classiques, c’est-à-dire 6 à 7% de frais de notaire. Qu’importe le choix de votre acquéreur, sachez qu’il est impératif que la vente et le versement de la rente soient réelles et effectives. En effet, en cas de non-versement régulier de la rente, le Fisc pourra assimiler cette vente à une donation et faire appliquer alors les droits de succession ainsi que des majorations. Comment est calculée la rente d’un viager libre ? Introduction Le viager étant une vente de gré à gré, la rente viagère peut être constituée au taux qu’il plaît aux parties contractantes de fixer », comme l’énonce l’article 1976 du Code civil. En théorie, le vendeur et l’acheteur peuvent donc fixer eux-mêmes le montant de la rente et du bouquet. Afin de s’assurer que le calcul de la rente prend en compte toute la complexité d’un viager libre, l’acheteur et le vendeur passent généralement par un professionnel qualifié. Les méthodes de calcul peuvent varier selon l’intermédiaire. Le fait de solliciter un professionnel pour calculer une rente viagère permet également d’éviter les procédures de contestation. Comme on ignore combien de temps l’acheteur versera la rente, on ne peut pas connaître à l’avance le prix final d’un viager libre. La rente tient donc compte d’une estimation hypothétique de l’espérance de vie du vendeur. A savoir les calculs suivants sont des exemples, l’application d’une autre méthode de calcul donnerait des résultats différents. Calcul d’une rente de viager libre La rente d’un viager libre est entièrement calculée sur le prix de vente, du fait que l’acheteur acquiert la pleine propriété du bien à la signature du contrat. Le prix du bien immobilier est donc converti en rente dont le fractionnement dépend de l’âge du vendeur et de son espérance de vie. Un bouquet peut également être inclus dans la transaction. Exemple En 2020, monsieur Dupuis a 70 ans et possède un appartement de 32 m² avec 2 pièces à Toulouse, dont le prix est estimé à 125 000 € et qu’il louait auparavant. Il souhaite désormais mettre ce bien en viager libre, pour bénéficier de la rente ainsi que d’un bouquet de 35 000 €. Chiffres Valeur du bien 125 000 € Bouquet souhaité 35 000 € Montant restant à payer 125 000 – 35 000 = 90 000 € Rente viagère Selon l’Insee, l’espérance de vie moyenne d’un homme en 2020 est de 79,2 ans. L’espérance de vie théorique de monsieur Dupuis est de 79,2 – 70 = 9,2 ans. La rente viagère annuelle est obtenue en divisant la valeur résiduelle du bien par l’espérance de vie 90 000 / 9,2 = 9 782,61 €/an. Le montant de la rente mensuelle est de 9 782,61 / 12 = 815,22 €/mois. Remarques Cet exemple présente un cas courant de viager libre, car il concerne un autre bien que le logement principal du vendeur. Cela lui permet d’avoir des revenus réguliers tout en continuant à vivre dans sa résidence principale. Un viager libre peut également être décidé sur la résidence principale du vendeur. Auquel cas, ce dernier doit s’assurer d’avoir un autre logement ensuite et que cette vente puisse lui être vraiment profitable. Si l’on souhaite pouvoir financer sa place en maison de retraite ou en Ehpad, par exemple, cela peut être une bonne solution, d’autant que la rente d’un logement principal est généralement bien plus élevée que celle d’un logement secondaire. Comme on peut le constater dans l’exemple, la rente d’un viager libre est généralement plutôt élevée. L’acheteur peut mettre le bien en location pour compenser ce coût grâce au loyer. Le viager est une forme de vente d’un bien immobilier qui plaît de plus en plus. On en entend parler dans la presse, à la télévision... Viager libre, viager occupé, bouquet, rente viagère... On fait le point sur la vente en viager. Qu’est-ce que la vente en viager ? La vente en viager consiste à vendre un bien et à recevoir en paiement une rente viagère jusqu’à son décès. Qui peut vendre en viager ? Toute personne capable juridiquement peut vendre un bien immobilier en viager. À savoir on peut vendre en viager d’autres types de biens que des logements des meubles, des œuvres d’art, par exemple. Le vendeur est appelé crédirentier. L’acquéreur est appelé débirentier. Dans une vente en viager, le décès futur du vendeur doit être imprévisible. L'acquéreur ne doit donc pas avoir connaissance d’une maladie éventuelle du vendeur ; c’est le principe du viager ! À noter dans le cas où le vendeur décède dans les 20 jours suivant la signature de l'acte de vente, alors la loi considère que le décès était prévisible et la vente n'est donc pas valable. Les héritiers du vendeur peuvent en demander l’annulation au tribunal. Viager libre ou viager occupé ? Un viager est dit libre » lorsque le bien immobilier est inoccupé au moment de la signature de la vente. L'acquéreur peut alors disposer du bien, l'occuper ou le louer et percevoir les loyers. Un viager est dit occupé » lorsque le vendeur conserve tout au long de sa vie l'usufruit du bien, c’est-à-dire qu’il conserve le droit d'utiliser le bien, de le louer et d’en percevoir les loyers mais qu’il ne peut pas vendre le bien il vient de le faire avec le viager !, ni vendre un droit d’usage du bien. L’acquéreur devra alors attendre le décès du vendeur ou du dernier des deux vendeurs si, par exemple, les vendeurs sont un couple vivant dans le logement pour occuper le bien. Quel âge pour mettre en viager un bien immobilier ? 75-85 ans semble être une bonne tranche d’âge pour se lancer dans la vente en viager de son logement. Dans tous les cas, il est vivement conseillé, pour le vendeur et pour l’acquéreur potentiels, de bien se renseigner auprès d’un notaire pour éviter de tomber dans un piège du viager et pour prendre une décision éclairée. Paiement bouquet et rente La vente en viager peut être intéressante pour l’acquéreur et pour le vendeur le vendeur perçoit un complément à sa retraite jusqu’à la fin de sa vie et l’acquéreur peut faire une très bonne affaire dans un marché immobilier tendu, c’est un bon point. L'acquéreur achète un bien immobilier mais ne paie pas le prix du marché. Il paie un bouquet et des rentes viagères. Le bouquet correspond à une somme versée le jour de la vente, librement fixée par les parties le bouquet correspond généralement à 30% de la valeur totale du bien. La rente viagère est versée au vendeur pendant toute sa vie, chaque mois, chaque trimestre ou chaque année. Elle est payable d'avance ou bien à terme échu. Les parties peuvent convenir qu’il n’y a pas de bouquet mais seulement une rente viagère. À savoir la rente viagère est soumise à l’impôt sur le revenu. Pour le calcul du prix du viager, plusieurs critères entrent en compte. Le montant de la rente est estimé en fonction de l’âge et l’espérance de vie du vendeur, la valeur du bien, les loyers que pourrait percevoir l’acquéreur si le bien était loué. Des barèmes les mêmes pour tous les viagers sont également pris en considération pour le calcul du montant de la rente. Ces barèmes peuvent être consultés auprès d’un notaire, par exemple. À savoir il est possible d’ajouter dans l’acte de vente en viager plusieurs types de clauses. La clause d'indexation permet de réviser le montant de la rente en fonction de la dépréciation monétaire. La clause résolutoire permet la résiliation automatique du contrat de vente en viager en cas de défaut de paiement d’une ou plusieurs rentes par l’acquéreur. La clause pénale permet au vendeur de conserver le bouquet en cas de défaut de paiement d’une ou plusieurs rentes par l’acquéreur et d'annulation de la vente. Qui paie l’entretien du bien vendu en viager ? Qui paie les frais d’entretien du bien immobilier, les travaux éventuels, les impôts liés au bien après une vente en viager ? Dans un viager occupé avec usufruit le vendeur paie sauf mention contraire dans l’acte de vente les réparations et entretiens courants du logement sauf s'il libère totalement le bien vendu, les taxes d'habitation, foncière et d'enlèvement des ordures ménagères, les factures d'énergie. L’acquéreur paie les grosses réparations. Dans un viager occupé avec droit d'usage l’acquéreur paie sauf mention contraire dans l’acte de vente la taxe foncière et la taxe d'enlèvement des ordures ménagères. L’acte de vente prévoit la répartition des autres dépenses. Dans un viager libre l’acquéreur paie les charges énergie, taxes, impôts..., l'entretien courant et toutes les réparations.

a quel age peut on mettre son appartement en viager